Κατά την έκδοση στεγαστικών δανείων, οι τράπεζες θα πρέπει να αγοράσουν ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο για τον οφειλέτη με δικά τους έξοδα. Επιπλέον, θα πρέπει να ασφαλίσουν όχι μόνο την ακίνητη περιουσία, αλλά και τη ζωή και την υγεία του δανειστή και ακόμη και το κόστος της ιατρικής εξέτασης. Ωστόσο, οι υποθήκες για τους πολίτες δεν θα μειωθούν ιδιαίτερα στην τιμή, καθώς τα νέα έξοδα θα συμπεριληφθούν στο επιτόκιο του δανείου. Αλλά η διαδικασία θα γίνει πιο διαφανής - ο οφειλέτης θα ανακαλύψει αμέσως το πλήρες κόστος της υποθήκης και όχι κατά την υπογραφή των εγγράφων, όπως συμβαίνει τώρα. Αυτό σημαίνει ότι θα είναι σε θέση να συγκρίνει πλήρως τις προσφορές διαφορετικών τραπεζών.
Η Τράπεζα της Ρωσίας παρουσίασε μια νέα έννοια της ασφάλισης ενυπόθηκων δανείων, που αναπτύχθηκε σύμφωνα με την εντολή του Προέδρου να λάβει μέτρα για τη μείωση του κόστους των ενυπόθηκων δανείων. Το κόστος ασφάλισης είναι ένα από τα συστατικά του συνολικού κόστους μιας υποθήκης και συχνά το αυξάνει σημαντικά. Ταυτόχρονα, οι πολίτες αναγκάζονται να πληρώσουν όχι μόνο το ίδιο το ασφαλιστικό προϊόν, αλλά και την προμήθεια του οργανισμού στην τράπεζα για την προώθηση και πώληση ασφαλιστικών συμβολαίων ενός συγκεκριμένου ασφαλιστή, που μπορεί να φτάσει το 40%.
Πως δουλεύει
Τώρα, σύμφωνα με το νόμο για τα ενυπόθηκα δάνεια, οι πολίτες υποχρεούνται να ασφαλίζουν την αποκτηθείσα περιουσία. Τις περισσότερες φορές, πρέπει επίσης να αγοράσετε ασφάλιση για ατυχήματα και ασθένειες: δεν είναι υποχρεωτικό από το νόμο, αλλά στην πράξη οι τράπεζες μειώνουν το επιτόκιο κατά την έκδοσή του. Ο δανειολήπτης πληρώνει τα έξοδα ασφάλισης.
Ένας δανειολήπτης μπορεί να αγοράσει ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο μόνο από έναν ασφαλιστή διαπιστευμένο με μια τράπεζα και τις περισσότερες φορές, όταν επιλέγει μια εταιρεία από αυτήν τη λίστα, καθοδηγείται από τη σύσταση ενός υπαλλήλου της τράπεζας που υποβάλλει αίτηση για υποθήκη.
Θα σώσει τους προγραμματιστές η αλλαγή στο κρατικό πρόγραμμα των προτιμησιακών υποθηκών;
Όπως σημείωσε η Κεντρική Τράπεζα, προς το παρόν η ρωσική αγορά ασφαλιστικών ενυπόθηκων δανείων είναι αρκετά συγκεντρωμένη. Περίπου 16 ασφαλιστές δραστηριοποιούνται σε αυτό. Το 2019, συγκέντρωσαν περίπου 42 δισεκατομμύρια ρούβλια με περισσότερα από 8 εκατομμύρια συμβόλαια. Ταυτόχρονα, το μεγαλύτερο μέρος των συμβολαίων (άνω του 80%) συνήφθη μόνο από πέντε ασφαλιστικούς οργανισμούς.
Αυτή η κατάσταση είναι συνέπεια της υπάρχουσας συγκέντρωσης της αγοράς ενυπόθηκων δανείων: το 83% του συνολικού αριθμού υφιστάμενων συμφωνιών (4,3 εκατομμύρια) ανήκει στο χαρτοφυλάκιο δανείων των πέντε μεγαλύτερων τραπεζών.
Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Κεντρικής Τράπεζας, το επιτόκιο των ενυπόθηκων δανείων που εκδόθηκαν το 2019 ήταν κατά μέσο όρο 9,94% και το πλήρες κόστος του δανείου (συμπεριλαμβανομένης της ασφάλισης) ήταν 11,41%. Το πραγματικό κόστος της ασφάλισης είναι κατά μέσο όρο 0,74% του ποσού της υποθήκης, που είναι περίπου 16 χιλιάδες ρούβλια ετησίως.
Ταυτόχρονα, ο οφειλέτης δεν μπορεί να λάβει αμέσως πληροφορίες σχετικά με το πλήρες κόστος του δανείου. Του ανακοινώνεται αμέσως πριν από τη σύναψη της σύμβασης, αφού εγκριθεί η αίτηση δανείου, επιλέγεται το ακίνητο και πληρώνονται τα έξοδα επεξεργασίας όλων των απαραίτητων εγγράφων. Στο στάδιο της επιλογής τράπεζας για υποθήκη, ο δανειολήπτης μπορεί να επικεντρωθεί μόνο στο επιτόκιο του δανείου.
Ποιος χρειάζεται ασφάλιση
Η τιμή ασφάλισης δεν αλλάζει εάν το επιτόκιο μειωθεί, όπως συνέβη, για παράδειγμα, τον τελευταίο χρόνο λόγω της μείωσης του βασικού επιτοκίου της Τράπεζας της Ρωσίας. Έτσι, το μερίδιο των ασφαλιστικών δαπανών στο συνολικό κόστος ενός ενυπόθηκου δανείου αυξάνεται μόνο.
Η Κεντρική Τράπεζα σημειώνει ότι το επίπεδο των ασφαλιστικών πληρωμών σε στεγαστικά δάνεια είναι εξαιρετικά χαμηλό (το 2019, οι ασφαλιστικές πληρωμές αντιστοιχούσαν μόνο στο 3% των εισπραχθέντων ασφαλίστρων για ασφάλεια και 15% των ασφαλίστρων για ασφάλιση ζωής και υγείας) και τα περισσότερα από τα κεφάλαια που συλλέχθηκαν από Οι ασφαλιστές (85-97%) αποστέλλονται για να πληρώσουν αμοιβές πρακτορείου για την προώθηση και πώληση ασφαλιστηρίων συμβολαίων (συνήθως είναι η τράπεζα πιστωτών), για την κάλυψη λειτουργικών εξόδων και για τα κέρδη του ασφαλιστή.
Το COVID-19 άλλαξε τις προτιμήσεις των αγοραστών διαμερισμάτων σε νέα κτίρια
Εάν είναι επιθυμητό, ο οφειλέτης μπορεί να αγοράσει ασφάλιση εκτός της τράπεζας, αποφεύγοντας την πληρωμή της προμήθειας, σημειώνει ο αντιπρόεδρος της Παν Ρωσικής Ένωσης Ασφαλιστών Βίκτορ Ντουμπρόβιν. Σύμφωνα με τον ίδιο, το τιμολόγιο για την υποχρεωτική ασφάλιση ακινήτων είναι κατά μέσο όρο 0,1% του ασφαλισμένου ποσού, το οποίο, κατά κανόνα, ισούται με το ποσό του χρέους ενός ενυπόθηκου δανείου. Λαμβάνοντας υπόψη ότι το μέσο μέγεθος ενός τέτοιου δανείου είναι 2,5 εκατομμύρια ρούβλια, το κόστος ασφάλισης θα είναι 2,5 χιλιάδες ρούβλια τον πρώτο χρόνο. Κατά το δεύτερο και τα επόμενα έτη θα μειωθεί ανάλογα με τη μείωση του χρέους.
Το τιμολόγιο για την εθελοντική ασφάλιση ζωής εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από την ηλικία του δανειολήπτη και κυμαίνεται από 0,18% έως 0,6%, δηλαδή, κατά μέσο όρο, περίπου 7-10 χιλιάδες ρούβλια τον πρώτο χρόνο. Σε ορισμένες τράπεζες, η άρνηση αυτής της ασφάλισης δεν θα επηρεάσει καθόλου τον τόκο των ενυπόθηκων δανείων, ενώ σε άλλες μπορεί να αυξήσει το κόστος κατά 0,5-1%.
Σύμφωνα με την ίδια εταιρεία "Ipoteka. Tsentr", η άρνηση ασφάλισης ζωής και τίτλου θα οδηγήσει σε αναπόφευκτη αύξηση του επιτοκίου δανείου κατά μέσο όρο από 2% σε 7%.
Το μέγεθος της προμήθειας αντιπροσωπείας ποικίλλει σημαντικά και μπορεί να κυμαίνεται από 10 έως 40%, δήλωσε ο Βίκτορ Ντουμπρόβιν. «Αυτό είναι λογικό, δεδομένου ότι ένα πιστωτικό ίδρυμα αναλαμβάνει μια συγκεκριμένη δουλειά: να επιλέξει έναν ασφαλιστή, να σχηματίσει ένα ασφαλιστικό προϊόν, διαβουλεύσεις, κυκλοφορία εγγράφων. Πολλές τράπεζες αναλαμβάνουν πλήρη συνεργασία για την ασφάλιση, συμπεριλαμβανομένης της συμμετοχής στον διακανονισμό ζημιών », εξήγησε.
Ταυτόχρονα, είναι η τράπεζα που ενδιαφέρεται περισσότερο για την ασφάλιση στεγαστικών δανείων, σημειώνει η Κεντρική Τράπεζα. Όταν συμβεί ένα ασφαλισμένο συμβάν, τα χρήματα θα πάνε σε αυτόν - για να εξοφλήσει το χρέος του ασφαλισμένου στην υποθήκη.
Οι δανειολήπτες, από την άλλη πλευρά, αρνούνται την ασφάλιση σε κάθε ευκαιρία, ακόμη και αν η τράπεζα αυξήσει το επιτόκιο - σε ορισμένες περιπτώσεις, το κόστος της ασφάλισης υπερβαίνει την εξοικονόμηση τόκων. Εκτός από τα στεγαστικά δάνεια, τα ασφαλιστήρια συμβόλαια (τόσο ιδιοκτησίας όσο και ζωής και υγείας) εξακολουθούν να είναι εξαιρετικά σπάνια στη Ρωσία.
«Σε γενικές γραμμές, το ενδιαφέρον του δανειολήπτη είναι μάλλον η ελαχιστοποίηση προβλημάτων όπως η επιλογή μιας ασφαλιστικής εταιρείας, η διαπραγμάτευση με μια ασφαλιστική εταιρεία σχετικά με το κόστος ενός συμβολαίου, η κατάρτιση και η σύναψη μιας ασφαλιστικής σύμβασης εκτός από μια σύμβαση δανείου και η συμμετοχή στη διαδικασία διευθέτηση του ποσού της ασφαλιστικής πληρωμής κατά την εμφάνιση ασφαλισμένου συμβάντος. Ένας μεμονωμένος δανειολήπτης ενυπόθηκων δανείων σπάνια έχει αρκετά ισχυρή διαπραγματευτική θέση για να αποκτήσει τους καλύτερους όρους τιμών από τον ασφαλιστή ή να συμμετάσχει αποτελεσματικά στη διαδικασία διακανονισμού ζημιών σε περίπτωση διαφωνίας ενός ασφαλιστή χωρίς εξωτερική βοήθεια. Για πολλούς πολίτες, αυτές οι διαδικασίες είναι μια περιττή επιπλοκή του ήδη αγχωτικού σταδίου της ζωής που σχετίζεται με την απόκτηση και στη συνέχεια την αποπληρωμή στεγαστικού δανείου, σημειώνει η Τράπεζα της Ρωσίας.
Θα γίνει η υποθήκη φθηνότερη
Η ρυθμιστική αρχή αναμένει ότι η σύναψη ασφαλιστηρίου συμβολαίου από την τράπεζα, και όχι από τον οφειλέτη, θα οδηγήσει στη μείωση της τιμής της. Πρώτον, η τράπεζα ασφαλίζει μια ολόκληρη ομάδα δανειοληπτών ταυτόχρονα και θα είναι σε θέση να διαπραγματευτεί χαμηλότερο κόστος πολιτικών. Δεύτερον, δεν θα χρειαστεί να πληρώσετε προμήθεια αντιπροσώπου στις τράπεζες, καθώς η ανάγκη προώθησης αυτού ή ότι ο ασφαλιστής θα εξαφανιστεί από μόνος του. Σύμφωνα με τους υπολογισμούς της Κεντρικής Τράπεζας, εάν εφαρμοζόταν η προτεινόμενη προσέγγιση, το κόστος μιας υποθήκης το 2019 θα ήταν χαμηλότερο κατά 0,15-0,67 ποσοστιαίες μονάδες.
Οι υποχωρητικές υποθήκες θα υποστηρίξουν την αγορά ακινήτων;
Ωστόσο, ακόμη και όταν συζητούσε τη νέα ιδέα, η Παν Ρωσική Ένωση Ασφαλιστών και η Ένωση Ρωσικών Τραπεζών έστειλαν κοινή προσφυγή στον Πρόεδρο της Τράπεζας της Ρωσίας Elvira Nabiullina, στην οποία τόνισαν ότι «το κόστος μιας τέτοιας ασφάλισης μπορεί μόνο να αντισταθμιστεί από την αύξηση του επιτοκίου του δανείου. Η Ένωση Ρωσικών Τραπεζών υπολόγισε την πιθανή ανάπτυξη σε 0,5-1 εκατοστιαίες μονάδες.
Δυστυχώς, οι δανειολήπτες δεν θα επωφεληθούν από τις μεταβαλλόμενες συνθήκες. Τα έξοδα βαρύνουν τις τράπεζες, οι οποίες θα τις αποζημιώσουν σε βάρος του δανειολήπτη, για παράδειγμα, αυξάνοντας το επιτόκιο. Τα επιτόκια των δανείων, λαμβάνοντας υπόψη το νέο σύστημα ασφάλισης ενυπόθηκων δανείων, ενδέχεται να αυξηθούν κατά περίπου 0,3-0,5 εκατοστιαίες μονάδες », δήλωσε η Όλγα Μπαζουτίνα, Γενικός Διευθυντής της Ipoteka. Tsentr.
Είναι ακόμα δύσκολο να πούμε πόσο θα αυξηθεί ο ρυθμός, λέει ο Βίκτορ Ντουμπρόβιν. «Το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων είναι μια πολύ ανταγωνιστική ιστορία και συνεχώς στοχεύει η κυβέρνηση. Πιθανότατα, δεν θα υπάρξει άμεση μεταφορά του χαμένου κέρδους στο κόστος της υποθήκης », είπε.
Η Παν Ρωσική Ένωση Ασφαλιστών πιστεύει ότι, αντί να μετατοπίζει το κόστος, το κράτος θα έπρεπε να έχει διαμορφώσει ένα ελάχιστο πρότυπο για ένα ασφαλιστικό προϊόν και να ελέγξει την αποκάλυψη όλων των πληροφοριών στον καταναλωτή. Και ο ίδιος θα είναι σε θέση να επιλέξει ποιο προϊόν και πού να αγοράσει.
Με τη σειρά του, η Κεντρική Τράπεζα είναι πεπεισμένη ότι "η διατήρηση της τρέχουσας πρακτικής της πληρωμής από τους οφειλέτες σημαντικών αμοιβών πρακτορείου για την αγορά ασφαλιστικών συμβολαίων προκειμένου να διατηρηθεί μια υψηλή συχνότητα επικοινωνίας με τους ασφαλιστές φαίνεται ακατάλληλη."
Λαμβάνοντας υπόψη την τάση για μείωση του βασικού επιτοκίου, μπορεί κάλλιστα να μην αυξηθεί η τιμή της υποθήκης, λέει η ανεξάρτητη χρηματοοικονομική σύμβουλος Natalya Smirnova.
«Είναι πιθανό να δούμε το βασικό ποσοστό 4% και οι συνθήκες να μην αλλάξουν, δεν θα υπάρξει σημαντική αύξηση της τιμής. Επιπλέον, δεν πρέπει να ξεχνάμε ότι κατά τη διάρκεια της πανδημίας, οι τράπεζες αντιμετώπισαν μείωση της αγοραστικής δύναμης, οπότε τώρα θα ήταν παράλογο να αυξηθούν υπερβολικά τα επιτόκια, διαφορετικά υπάρχει κίνδυνος απώλειας δυνητικών πελατών », εξήγησε.
Τι θα πάρει ο οφειλέτης
Έτσι, εκτός από την ασφάλιση ιδιοκτησίας, καθίσταται υποχρεωτικό για τους πολίτες να αγοράζουν ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο ζωής και υγείας. Η ιδέα καθορίζει τον ελάχιστο κατάλογο ασφαλισμένων κινδύνων. Για παράδειγμα, στην ασφάλιση ιδιοκτησίας, είναι απώλεια ή ζημιά ως αποτέλεσμα πυρκαγιάς, έκρηξης, πλημμύρας, φυσικών καταστροφών, παράνομων ενεργειών τρίτων, δομικών ελαττωμάτων. Στην ασφάλιση ζωής και υγείας - ανάθεση της ομάδας αναπηρίας I ή II, θάνατος του οφειλέτη ως αποτέλεσμα ατυχήματος ή ασθένειας.
Πριν από τη σύναψη της σύμβασης, η ασφαλιστική εταιρεία μπορεί να στείλει τον πολίτη για ιατρική εξέταση - σε βάρος της τράπεζας, εάν η σύμβαση συναφθεί στη συνέχεια.
Από τη μία πλευρά, αυτό είναι καλό, διότι σε περίπτωση προβλημάτων υγείας, η ασφάλιση θα καλύψει τις πληρωμές ενυπόθηκων δανείων, και σε περίπτωση θανάτου, η οικογένεια δεν θα βρίσκεται υπό την απειλή της έξωσης.
«Οι οφειλέτες δεν θα είναι σε θέση να αρνηθούν την ασφάλιση για να εξοικονομήσουν χρήματα, και ως εκ τούτου δεν θα βρεθούν σε μια κατάσταση όπου δεν υπάρχει τίποτα για να πληρώσουν την υποθήκη και η οικογένεια μπορεί να χάσει ένα διαμέρισμα εάν η κατάσταση δεν ανακάμψει (οι διακοπές ενυπόθηκων δανείων δεν παρέχονται για μεγάλο χρονικό διάστημα). Και αποδεικνύεται ότι ο δανειολήπτης είναι σίγουρα προστατευμένος από κινδύνους », λέει η Natalya Smirnova.
Από την άλλη πλευρά, δεν θα είστε σε θέση να αρνηθείτε την ασφάλιση και θα πρέπει να το πληρώσετε, ραμμένο στο σώμα του δανείου, για πολλά χρόνια έως ότου εξοφληθεί πλήρως η υποθήκη. Είναι αλήθεια ότι το κόστος της ασφάλισης θα διανεμηθεί και, κατά συνέπεια, δεν είναι τόσο αισθητό. Τώρα πληρώνεται μία φορά το χρόνο, συν πληρωμές ενυπόθηκων δανείων και τέτοια έξοδα είναι συνήθως ευαίσθητα στον προϋπολογισμό.
Τώρα, με πρόωρη αποπληρωμή του δανείου, μέρος της ασφάλισης μπορεί να επιστραφεί, μείον τον υπόλοιπο αριθμό μηνών και ασφαλιστικές προμήθειες. Εναλλακτικά, δεν μπορείτε να το επιστρέψετε, τότε η πολιτική θα ισχύει έως το τέλος του έτους πληρωμής. Τώρα, δεδομένου ότι το κόστος της ασφάλισης θα διανεμηθεί παρόμοια με τους τόκους για μια υποθήκη, θα τερματιστεί αυτόματα με την τελευταία πρόωρη πληρωμή.
Δεδομένου ότι η τιμή της ασφάλισης θα συμπεριληφθεί αμέσως στα επιτόκια του δανείου, θα γίνει ευκολότερο για τους πολίτες να συγκρίνουν το πλήρες κόστος της υποθήκης σε διαφορετικές τράπεζες. Και αυτό είναι ίσως το μόνο πραγματικό πλεονέκτημα της μεταρρύθμισης.
